作为城市的重要组成部分，超大体量的城中村为深圳实现高速发展发挥了集聚人力动能、保障居住需求、保存历史文脉等重要作用。历经多个阶段，深圳城中村目前规模稳定在1400个左右，总建筑面积超4亿平方米，占建成区面积的36%，提供租赁住房520万套（间）、占全市租赁住房总量的82.9%，吸纳996万名市民、占全市人口总量的57.9%，城中村已经成为新市民、青年人来深奋斗落脚的第一站。但同时，深圳城中村存在居住品质较差、租赁供需错配、“村”“城”相对割裂、房租高企下的工居平衡矛盾等问题，一定程度上削弱了年轻人在深圳扎根奋斗的热情，影响了城市高质量发展。大浪街道元芬新村是龙华区较大的城中村，交通便利、临近绿道、园区环绕。针对传统“二房东”和绝大部分租赁企业只管自家“瓦片”不见整体发展、改造零星分散等问题，元芬社区股份合作公司积极探寻破题良策，在市、区、街道的统筹指导下，引入社会专业运营机构，开展战略合作，通过党建引领市场化统租改造和一体化整村更新，系统输出宜居房屋、村貌改善、治理提升等服务价值，探索形成了城中村治理标杆的“元芬模式”。

近期，《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出“鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务”及2017年10月深圳市政府出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出“引导城中村通过综合整治开展规模化租赁”等相关政策指引，助力城中村美好生活。

2018年6月，龙华区大浪街道元芬社区股份合作公司与愿景微棠公司签订战略合作，通过对元芬新村整村统租改造的方式，平衡与村民、租户、商户及周边企业的关系，以市场化力量积极参与整体规划，投入资金进行楼栋安全改造、整村风貌提升、公共广场等便民设施建设等工作，并持续提供专业的物业管理与运营服务。通过三年多的时间，探索构建出城中村租赁社区宜居居住生态、多元服务生态和高效治理生态。

解析“元芬模式”  三个打破

一、打破“租金不一、预期不定”的束缚，探索构建宜居居住生态。

元芬新村占地约10万平方米，占地约10万平方米，共有村民自建楼261栋、平均层数7.3层，建筑面积29.5万平方米，居民超2.5万人，租户占比9成以上，承载了龙华区2万余名劳动者的居住功能。一直以来，元芬新村出租屋占了绝大部分，出租方非常复杂，有原住村民、外来建房者、外来购房者、二手房东等等，房租、水电费、管理费标准不一、价格自定，导致租赁方没有安全感，缺乏稳定预期。

元芬新村是愿景微棠新青年社区品牌的首个落地项目，截至目前，项目居住逾7000人，住户平均年龄25.2岁，88%是90后，且其中26%的青年人均是初入社会；住户学历水平较高，86%拥有大专及以上学历，50%拥有本硕学历，且覆盖25个民族，涉及19个海外国家的游学经历，是一个年轻、活力、高素质、多元化的社区。目前已深入进行全村环境、特色广场、标识元素、楼宇加固等方面改造；匠心精铸多元特色公寓，服务于来深青年、创业人士、大学生、蓝白领等人群。微棠严格遵守政府指导租金、水电定价，实现租金合理、环境宜居、预期稳定的居住生态，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用（据当前已入住租客的调研显示，租客房租占其收入平均值为19.2%）。同时，通过智慧社区建设和多元服务引入，解决传统城中村环境脏乱、不安全等问题，树立全周期管理意识，构筑全面高效的管理体系，推进以人为核心的宜居型智慧社区建设。

二、打破“盈利单一、质量不高”的束缚，探索构建多元服务生态。

目前，长租公寓业务主要分为两类：第一类是将房屋租入-改造-租出，赚取租金差的基础业务；第二类是向租客提供保洁、搬家服务，乃至嫁接网络购物、科技金融、创业孵化等，赚取其他收入的衍生业务。不同于传统长租公寓独栋式运营模式，“元芬模式”跳脱传统的只能赚取租金差模式，通过提供便捷的生活、商业、居家服务，构建多元、优质服务生态，形成可持续的后续价值产出。

1、在物业服务上，积极推动“物业进村”，进行环卫保洁、消防安防、绿化维护等方面的专业化管理，进而全面盘活闲置资源，提升空间价值。传统城中村社区的广告价值基本为零，但截至当前，微棠充分利用规模化租赁社区的优势，签约了城市纵横、分众传媒、梯影传媒等多家广告公司超300个广告位，投入LG烘洗房、趣拿售货机、太平洋咖啡、电信基站、街电、搜电等数10家设备合作商超150台共享设备。

2、在生活服务上，微棠投资建设社区食堂，联合政府共建社区党群V站等便民化服务空间，同时搭建线上平台提供入户保洁、有偿维修、搬家、一站式家居用品售卖、桶装水噢诶送等服务，为居民生活提供便利的同时创造运营收入，反哺社区长效发展。截至目前，微棠自营的 4家社区食堂“微棠食”已投入运营，并已与知名家电供应商、家居品牌供应商签订合作协议并开展业务。

3、在商业运营上，紧扣绿道经济、夜市经济的要求，重点打造800米特色复合商业带，力争把元芬打造成辖区经济发展、休闲旅游的新地标。与此同时，按照不同的消费需求、业态特点，引进特色餐饮、奶茶店等商业主体，实现有序引导、错位竞争、共同发展，推进整村商业繁荣。

三、打破“信息多面、管理多头”的束缚，探索构建高效治理生态。

城中村的流动人口、社会治安、消防管理等任务要落地，关键在人、重点在信息收集与运用。建设了元芬新村建设了“数字肖像”，通过空间资产系统、智慧社区系统、租赁交易系统、中控中心等实现所有人员、信息、日常服务事件的线上化，基于数据分析提升城中村基础管理效率。获得龙华区“城市管家”示范项目称号。

1、社区安全管理方面，除改造层面增加有各类消防、门禁、监控、水电表等智能设施设备，还通过AI算法，自动提取异常事件，做到主动报警和管理；微棠人员管理系统通过绝对实时、准确的信息管理，可即时在网格系统中同步;并通过线上线下8大类社区宣传渠道，协同公安、司法机关进行公共安全宣传、维护公共秩序稳定，在疫情防控中成为政府最可靠的帮手。

2、社区文化建设方面，坚持党建引领，以党支部为引导，与区文体局、团工委、街道妇联、居委会、发改局等逾20个党政、群团组织机构形成紧密配合，在共享公区持续落位数个政府项目，如团工委“四有青年”项目、文体局“城市书房”项目、区发改局“城中村微更新论坛”等；并组织50余场“四有青年”系列IP活动，跑步、读书、音乐等30个活力社团月均活动约40场，覆盖6000多人次，打造“熟人”社区（据当前已入住租客的调研显示，通过在微棠社区居住而认识新朋友的客户约30%），营造出有活力的文化社区。

城中村改造，通过长效运营创造价值，以整村改造为规模化租赁社区形成独特的运营方式和多元化收入来源，将城中村逐步建成管理有序、治安良好、环境优美、开放共享的新型社区。在“元芬模式”得到政府充分认可后，微棠已在龙华全区拓展超40万方面积逾300栋楼，目前开业运营逾150栋楼、逾10000套房，服务客户超万人，全面帮助深圳留住青年人才，助力政府打造城中村通过综合整治开展规模化租赁社区的创新样板。“元芬模式”探索蹚出了一条城中村综合整治的成功路径。

芬芳艳丽之花 得助于栽种浇灌之手

元芬股份公司副董事长戴远辉睿智爽朗，他的书柜上立着一座锐目雄视的塑鹰，这应该是他图腾。在谈到社区改造过程时，他感触良多。他谈到，城中村一直是脏乱差形象示人，随着社会转型，人们对精神物质文化需求的提高，城中村的建设管理已然严重滞后，如果再像原来的样子走老路，坐收厂租，雇几个保安，要管理好村里的秩序累死还不讨好。

随着深圳市产业结构升级调整，有些低端耗能高污染工厂搬离，加之地铁线路的开通，元芬这里工厂变成写字楼，出入工作生活的都是80、90后的大学生白领，他们对生活品质要求高。为了留住这些人才，我们只有通过对生活环境的改造提升，让他们有归属感才行。

众里寻芳，我们接触到微棠公司，他们是专业的城中村改造管理公司，在首都北京胡同里弄改造有成功经验。我们公司在街道指导推进下，经过慎重论证、反复推敲，并在魄力胆识过人、洞明如炬的公司董事长戴志康带领下，所以我们就引了进来。通过三年来的改造运作，我们是成功的。

谈到此时，远辉表情豪迈，收获成功的心情是无比的欣慰。我们改造后，秩序井然，村貌焕然一新，区块功能明晰，消防治安卫生社群等杂七杂八的事，都由微棠专业打理，让我们省心多了。

我们不仅留住了本片区人才，而且还吸引了周边甚至市区内的年轻人过来就业租住。而在谈到党建工作时，远辉也是如数家珍。我们公司和微棠两家党支部紧密配合，组建社区志愿者团队，经常性开展丰富多彩的社区群众活动，特别是防疫抗疫战斗中，党支部充分发挥战斗堡垒作用，带领广大党员、积极分子冲锋坚守在一线，护佑着家园的健康安全，得到了社区群众的普遍赞誉。

我们的模式得到了广泛的认可，已经在龙华区逐步推广，其他如光明、宝安等区的城中村也来取经交流学习，准备复制回去干。远辉笑道，为城中村治理贡献经验借鉴，我们不意倒做了一回开路先锋。

一席之谈，如花香透鼻，又如晨光小径漫步，可怜停杯立耳虚前席。眼前浮现屋舍俨然，有良田美池桑竹之属，阡陌交通，黄发垂髫，并怡然自乐之佳境。儒家情怀的诗句“为天地立心/为生民立命/为往圣继绝学/为万世开太平”，在笔者脑海中撞击。在平凡琐碎中，哪有那么多高言大义云外心事，有的只是眼前的苟且和慵忙，但伟大出自平凡而非平庸，只要人有想法，并踏着坚实的步伐前进，即可积小善为大德矣！

总结下来，元芬模式达成了多方共赢：政府基层治理赢；村股份公司社区管理嬴；运营公司创收赢；业主省事省心长租赢；商户因人流量大生意赢；租客住户住得舒适安全稳定赢。

金牛奋蹄奔锦绣,玉虎添翼会风云 。来了就是深圳人。元芬缘份，来元芬就是缘份！元真饱足，地气香芬。（撰文 孟继刚）