【南方大视野2021年12月23日讯】龙华区大浪街道为破解城中村治理难题，引入专业运营管理机构，坚持“一核四化五统一”，打造出成功的“元芬模式”。
作为城市的重要组成部分，超大体量的城中村为深圳实现高速发展发挥了集聚人力动能、保障居住需求、保存历史文脉等重要作用。历经多个阶段，深圳城中村目前规模稳定在1400个左右，总建筑面积超4亿平方米，占建成区面积的36%，提供租赁住房520万套（间）、占全市租赁住房总量的82.9%，吸纳996万名市民、占全市人口总量的57.9%，城中村已经成为新市民、青年人来深奋斗落脚的第一站。但同时，深圳城中村存在居住品质较差、租赁供需错配、“村”“城”相对割裂、房租高企下的工居平衡矛盾等问题，一定程度上削弱了年轻人在深圳扎根奋斗的热情，影响了城市高质量发展。为破解此难题，在市、区的统筹指导下，大浪街道聚焦“民生幸福标杆”的定位要求，引入社会专业运营机构，与元芬社区股份合作公司开展战略合作，通过党建引领市场化统租改造和一体化整村更新，系统输出宜居房屋、村貌改善、治理提升等服务价值，探索形成了城中村治理“一核四化五统一”的“元芬模式”。
一、坚持党建核心引领，实现党的领导和多元共治的统一
元芬新村是龙华区较大的城中村，交通便利、临近绿道、园区环绕，占地约10万平方米，共有村民自建楼261栋、平均层数7.3层，建筑面积29.5万平方米，居民超2.5万人，租户占比9成以上。针对传统“二房东”和绝大部分租赁企业只管自家“瓦片”不见整体发展、改造零星分散等问题，2019年，大浪街道在陶元社区元芬新村引入愿景微棠公司，希望通过该专业运营机构实现对城中村的改造升级，同时推动城中村治理水平和能力的提升。这家专业机构进驻后，首要任务就是加强党的核心领导。为此，街道安排社区党委委员担任该专业机构的党建指导员，指导成立公司党支部，并吸纳其党支部书记作为社区党委兼职委员，确保正确政治方向。与近20个党政机关、群团组织紧密配合，持续落位区基层治理学院战训基地、24小时不打烊党群V站、龙华城市书房、楼长联合会社区数字教育治理基地等政府项目。累计组织党建活动40余场，覆盖逾3000人次。同时以党建引领带动社会建设，吸引社会组织、企业及广大居民积极参与到社区治理中来，推动新增了志愿者350名，志愿队伍5支，累计服务超过1.9万小时，居民群众在参与中加深认同感、增强归属感、提升幸福感。
二、坚持市场化参与，实现城中村治理和城中村经营的统一
通过专业物业管理提升治理效能是加强城中村治理一种重要路径。但相较于商品房小区而言，城中村普遍存在环境相对较差、物业管理费收取困难等问题，如单纯引入专业物业管理企业参与城中村管理服务，往往投入大回报低、入不敷出，也较少有专业机构愿意进驻城中村。元芬新村做法打破了仅从物业管理着手的惯性思维，通过引入城中村运营机构而非物管公司，通过城中村经营来统筹和补贴城中村管理服务的支出，从而实现可持续发展。截至目前，专业运营机构已在元芬新村投入超过5亿元，绝大部分都用于城中村面貌提升和社区治理相关设施设备采购等。要回收投入的巨额资金，专业运营机构除依靠租金套间差之外，还有底层住宅改商铺、公共食堂收入、流量变现等其他增值服务收入，据初步估算可在6-7年内收回全部投入，实现盈亏平衡。元芬新村的做法实现了城中村经营和治理的相互促进，同时也保障了城中村居民生活居住成本不会大幅增加，是一种充分发挥市场作用的城中村治理、经营一体化新模式。
三、坚持专业化运维，实现治理能力提升和环境提升的统一
为提升城中村治理水平，营造安全、文明、和谐、有序、舒适的生活环境，专业运营机构入引进了物业管理、市政、环卫、工程、社会工作、运营管理等各类型的专业技术人才，打造专业化的服务管理团队，高效专业参与城中村物业管理、环境整治及基层治理工作，为城中村精细化管理服务提供了人才保障和专业支撑。如对城中村全域实行一体化规划，建设楼栋内部消防设施管网、卷盘、烟感等。同时，制定了一套包括安保、环境、工程、客服等服务项目的工作标准，通过“职责精细化、标准表单化、管理全面化”的方式，提升城中村治理的整体水平。目前改造完成公寓116栋，每栋改造后的楼宇都呈现出截然不同的靓丽外观，极大提升了城中村的整体面貌。同时注重优化功能布局，在城中村规划设计了趣、驿、动、聚等4个主题广场，利用闲置空地，增设了大量公共交往共享空间，建设空中篮球场、自习室、健身房、分享吧等特色共享活动区，打造“10分钟学习圈、健身圈”，全面重塑和提升了元芬新村的形象。
四、坚持数字化管理，实现提质增效和减少扰民的统一
建设了“1+1+3”数字元芬服务体系，第一个“1”是指资产管理系统，对人、房、物信息形成电子档案化管理，严格管理服务流程，分类管理各类房屋，实现对居住者的精细化管理，实时全局调配资源；第二个“1”是建设智能水电、智能门锁等多场景应用系统，可实现对社区公共区域、楼道等24小时全方位监控；“3”是指建设数据标签系统、交易系统、管理系统三个用户平台，用APP、公众号等即可线上完成租住、交水电费等业务。针对租户、业主、商铺等，数字服务系统可在线提供保洁、保安、维修、咨询、销售、活动发布等服务，快捷提供精细化贴心服务。通过数字元芬体系，建设了城中村“数字肖像”，对所有人员、信息实行线上化管理，形成实时监控、人脸识别、智慧开门等多场景应用，实现社区网格系统与住户系统的人员信息同步，推动管理数据互联互动、社区治理运营高效，避免了多次反复收集信息对居民的打扰，增强了居住的舒适感和安全感，使元芬新村全面实现从“粗线条”到“精治理”。2020 年租户对社区环境安全认可度达92%，运营楼栋绿标100%。
五、坚持人性化服务，实现青年群体共性偏好和个性需求的统一
元芬新村目前共入住青年住户7000余人，平均年龄25岁，88%是90后，大专以上学历占比85%。紧扣年轻人喜爱，元芬新村在公共空间色彩设计上以鲜艳、活泼、温馨为基调，融入文化创意元素，在村内打造网红元素、特色门头、统一立面彩绘等，逐步形成具有片区影响力的社区文化品牌，将城中村打造成为辖区经济发展、休闲娱乐的文化特色IP。着力打造“赋能型人才生态村”,提供与青年人才紧密关联的教育培训、科技应用、就业创业服务,促进实现青年人的“家门口进化”“低门槛创业”,目前公共自习室使用率达月均 4027人次,休闲阅读区使用率达月均5675人次。市、区各相关部门也积极推动资源下沉，如落地政法委青年会客厅、共青团青年之家等多个政府项目，通过“送服务”形式，常态化组织“四有青年”IP活动、暖工行动等458场次，覆盖6000多人次。青年作为群体有其共同偏好，也有许多个性需求，运营机构专门设置“小棠”岗位收集需求（约1000人设置1个“小棠”），通过APP、微信群等实现“一键提需”和专人服务。青年住户的个性化需求在这里得到充分尊重，如针对养宠青年居民的需求，由居民亲自参与设计，建成了深圳第一家网红“萌宠公寓”，此外，成立了元芬微棠志愿服务队、运动健身、读书、音乐、专业技能分享等青年社团组织35个，青年人在居住地获得新知识、结交新朋友，让城中村这个“陌生人社会”变成了温情脉脉的“熟人社区”。（孟继刚）
